Проектное финансирование не должно вести к банкротству застройщиков
20 февраля в Гос Думе состоялся круглый стол, посвященный реформе долевого строительства и ее воздействию на деятельность региональных застройщиков. Так как права дольщиков сейчас защищены проектным финансированием и эскроу счетами, депутаты решили обсудить, каким образом в этой парадигме ощущают себя отреформированные застройщики.
Круглый стол прошел под председательством депутата Гос Думы, головного идеолога реформы долевого строительства жилища Николая Николаева. Минстрой Рф представлял замминистра Никита Стасишин, Банк Рф – зампред Ольга Полякова. Основной упор при выступлениях был изготовлен конкретно на задачи региональных застройщиков, так как московские находятся куда как в более устойчивом положении.
Президент Государственного объединения строителей Антон Глушков поделился с Агентством новостей «Строительный бизнес» впечатлениями от состоявшейся дискуссии и планами НОСТРОЙ по работе на этом направлении:
- Последние поправки, принятые в закон 214-ФЗ, которые регламентируют функцию вербования денег людей, значительно воздействовали на рынок строительства жилища, и средств на нем на данный момент стало меньше. Но главный фактор, о котором сейчас гласили коллеги – это маленький платежеспособный спрос населения. При всем этом застройщики находятся на развилке: с одной стороны, сокращаются спрос и средства дольщиков, а с другой – остаются постоянными характеристики Государственного проекта «Жилище и городская среда», которые застройщики и региональные власти должны делать. Другими словами, посылы совсем разнонаправленные. Напомню, что в 2019 году характеристики по вводу жилища в Рф должны были составить 88 млн кв. м, а по факту ввели 80 млн кв.м.При этом, как гласил сейчас Никита Стасишин, для заслуги характеристик, которые заложены в Нацпроекте, объектов жилищного строительства, которые мгновенно находятся в стройке, в Рф должно быть более 180 млн кв.м., а не 102 млн, как на данный момент.
И тут не вина застройщиков, так как для высококачественных и выгодных проектов задачи с банковским финансированием в Русской Федерации нет. Мы тут должны гласить о ситуации с вкладывательным климатом в Рф, в том числе с вкладывательным климатом в долевом строительстве. Объем инвестиций падает, с июля прошедшего года застройщики выводят на рынок все в меньшей и меньшей степени проектов – объем ввода в оборот новых площадок снизился на 40%. Мы лицезреем беспристрастное понижение количества компаний, которые занимаются жилищным строительством – более 500 из их находятся в стадии банкротства. Но есть и очень суровый соц фактор – НОСТРОЙ провел анализ состояния строительства в малых городках с численностью от 50 до 100 тыщ населения и узнал, что в 42 субъектах Русской Федерации в малых городках новое строительство не ведется вообщем. Об этом также необходимо серьезно гласить. В целом же мы должны признать, что сейчас без дополнительных мер стимулирования или жилищного строительства, или спроса на жилище - необходимо обусловиться, что более отлично повлияет на рынок – строительный комплекс выйти на те характеристики, которые заложены в Нацпроекте, за счет собственных сил не сумеет.
- Как Вы оцениваете позицию банков при выдаче проектных кредитов? Очень многие застройщики недовольны их критериями.
- Для банков на данный момент все застройщики разделились на две категории: застройщики с высочайшей рентабельностью, с неплохой репутацией и ранцем заказов и все другие застройщики, которые имеют различные проекты, тотчас с низкой рентабельностью. И когда банки молвят о ставках по проектному финансированию в 5-6%, они имеют в виду первую категорию застройщиков. Вправду, для застройщиков с высокорентабельными проектами ставка по проектному финансированию реально понижается. Могу подтвердить, что средневзвешенная ставка с учетом спец базисной ставки для высококачественных проектов с ритмичной продажей даже ниже, чем 6%. При всем этом конкурентность банков за высококачественного заемщика, вправду, возросла.
Другое дело, что круг застройщиков, для которых действуют эти предложения, очень невелик. А все другие оказываются вне поля энтузиазма банков, что нынешний круглый стол наглядно и показал: большая часть застройщиков получает такие условия кредитов, при которых внедрение проектного финансирования становится неосуществимым.
Но мы должны осознавать, что стройка должна идти по всей стране, а не только лишь в больших городках, что граждане вне зависимости от того, где они проживают, обязаны иметь возможность сделать лучше свои жилищные условия. А какие меры стимулирования для этого пригодятся - это предмет отдельной дискуссии. Но мне очевиден один фактор: на сей день только за счет рыночных устройств наращивать объемы жилищного строительства нереально, да, если честно, и не надо.
- Разумеется, что препядствия застройщиков в последнее время будут только нарастать, и это востребует внесения конфигураций в законы, нормативные акты и т.д.. Какую повестку денька себе в этой связи сформировывает НОСТРОЙ?
- Если мы говорим о долевом строительстве, то тут у НОСТРОЙ есть общественная функция, которую на него возложил высший совет партии «Единая Наша родина» в лице рабочей группы по устойчивому развитию: мы производим мониторинг нацпроекта «Жилище и городская среда» и по итогам 2019 года лицезреем, что по всем показателям, не считая средней величины цены квадратного метра, государственный проект не производится.
В связи с этим мы, как организация, представляющая интересы строительного комплекса, непременно, предлагаем ряд мер, связанных с поддержкой спроса, также направленных на понижение транзакционных издержек при работе с банками. Так, мы хотим предложить банкирам по аналогии с ипотечными ставками запретить так именуемые дополнительные либо сокрытые комиссии в кредитном договоре для застройщиков. По нашему воззрению, при проектном финансировании должно быть две ставки – базисная и спец, а все другие комиссии должны быть упразднены. Так как, когда к объявленной ставке проектного финансирования добавляются сокрытые комиссии, проценты по кредиту получаются совершенно другие. Это не дело, когда в договорах на проектное финансирование стоят очень симпатичные ставки, а практически оно будет обходиться застройщикам существенно дороже.
2-ое направление, которое мы считаем многообещающим в нашей работе, - это определение баланса меж справедливой начальной ценой издержек застройщика на проект и рыночной ценой реализации жилища. А на данный момент выходит так, что рыночная стоимость реализации жилища закладывается в проект по сегодняшнему состоянию рынка без учета будущих цен, а стоимость издержек на сам проект всегда вырастает. При всем этом банки настаивают, что если заемщик желает получить не плохое кредитное предложение, он должен выйти на мотивированные характеристики по той цены жилища, которые сам же банк и посчитал по некий собственной методике. В конечном итоге застройщик кое-где пробует улучшить издержки, кое-где слукавить, и в проекте возникают тотчас самые неописуемые числа.
Мы решили проанализировать эту ситуацию, благо есть Единая информационная система ДОМ.РФ, где видны все характеристики, по которым заключаются договоры проектного финансирования. При всем этом желаю напомнить, что есть стоимость квадратного метра жилища, утвержденная Минстроем Рф для реализации жилищных программ в регионах за счет средств бюджета. Необходимо сказать, что застройщики очень без охоты участвуют в этих программках, так как стоимость Минстроя Рф, обычно, ниже рыночной. А анализ ряда выданных проектных кредитов указывает, что при их расчете заложена себестоимость строительства даже ниже, чем стоимость Минстроя Рф. Это очень тревожный показатель, который может привести к срыву этих проектов и банкротству застройщика.
Очередной федеральный норматив, о котором мы забываем, - это муниципальная экспертиза достоверности сметной цены проекта, который реализуется на средства бюджета. На данный момент фактически во всех русских регионах реализуется программка сноса аварийного и ветхого жилища, и для того, чтоб регион получил субвенцию из вышестоящего бюджета, он в неотклонимом порядке должен пройти экспертизу достоверности сметной цены строительства жилища по это программке в Главгосэкспертизе Рф. И тут мы лицезреем изумительные вещи: к примеру, в Красноярском крае цена жилища в денежных моделях для получения проектного финансирования варьируется в границах 49 тыщ рублей за квадратный метр, стоимость реализации – 60-63 тыщи рублей, а достоверная сметная цена по проектам сноса аварийного жилища в Красноярском крае составляет 52 тыщи рублей за квадратный метр – другими словами, выше той, которую от застройщика требуют банки. При всем этом у застройщика, который работает по госпрограмме, нет издержек на приобретение земляного участка, на разработку проектно-сметной документации, и это все доказано муниципальными расценками. Другими словами, бизнес ставится банками в заранее проигрышную ситуацию. Это нужно поменять.
По сути, на рынке жилища на данный момент сложилась очень сложная ситуация: с одной стороны, мы защищаем инвесторов либо дольщиков, но с другой стороны, у нас есть строительная ветвь, которую также необходимо защищать, по другому инвестировать будет не во что! Мы заинтересованы в том, чтоб у строителей была устойчивая норма рентабельности, а не повсевременно падающая в протяжении нескольких последних лет, в том, чтоб строительная ветвь развивалась и в объемах, и в численности, и по высококачественным показателям. На данный момент 80% средств в строительстве – это средства жилищного рынка, но после реформы долевого строительства очень многие городка и целые регионы могут остаться без нового жилища - и это некорректно.
НОСТРОЙ в рамках Сибирской строительной недели представил анализ по Сибирскому федеральному округу, и вышло, что рыночная цена квадратного метра в 6 субъектах Сибири, в том числе, в Кемеровской области, Хакассии и т.д., ниже, чем себестоимость строительства. Другими словами, строители работают для себя в убыток. В таких критериях это приведет к банкротству компаний, что повлечет за собой сворачивание строительного бизнеса в этом регионе.
- Кстати, на деньках глава ДОМ.РФ Виталий Мутко заявил, что реформа долевого строительства не повлияла на количество банкротств застройщиков – как уходили с рынка, так и уходят… Но это слабенькое утешение, лучше, чтоб этого не было вообщем.
- Я согласен, что привязывать банкротства застройщиков к реформе долевого строительства не стоит - это отражение низкого покупательного спроса и низкой доступности жилища. Кстати, мы спорили с полпредом в Сибирском федеральном окружении, как повысить доступность жилища. Он уверен, что для этого необходимо снижать цены. Но по моему воззрению, квартиры должны становиться не дешевле, а доступнее, другими словами, должны быть сделаны такие механизмы, которые наращивают доход людей. Квартиры не могут дешеветь – нет ни 1-го фактора, которые воздействовали бы на понижение цены жилища, она раз в год прирастает. При всем этом цены на стройматериалы и остальные издержки вырастают резвее, чем инфляция, а цена жилища – еще ниже инфляции. Пока огромные прибыли позволяли это перекрывать, это можно было вытерпеть, но на данный момент прибыли у застройщиков значительно сократились. Потому я согласен с Виталием Леонтьевичем, что банкротство строй компаний – это не итог реформы долевого строительства, это отражение экономической ситуации, низкой привлекательности и низкой маржинальности в строительной сфере.
Крепёж ПП трубы D 32 двойной
Крепеж от марки PPR для полипропиленовых труб, которые являются частью системы водоснабжения, позволяет сходу закрепить две трубы, передающих жаркую либо прохладную воду юзерам. Хорошее решение для бытового либо промышленного внедрения. Подходит для крепления труб стандартного поперечника 32 мм. Благодаря эргономичной форме отверстий трубы крепко держатся в крепеже и не выскальзывают. В любом магазине сети каждый может приобрести нужные детали для водопроводных конструкций по применимым ценам.
Достоинства:
- для одновременной фиксации 2-ух труб;
- нейтральный белоснежный колер;
- длинный срок службы;
- обычный установка.